Cập nhật: Tháng 7/2026

Giới thiệu

Luật Đất đai số 31/2024/QH15 được Quốc hội khóa XV thông qua ngày 18/01/2024 tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5, chính thức có hiệu lực từ ngày 01/08/2024 (riêng Điều 190 và Điều 248 có hiệu lực sớm từ 01/04/2024), thay thế Luật Đất đai 2013. Đây là lần sửa đổi toàn diện và sâu rộng nhất trong lịch sử luật đất đai Việt Nam, với 16 chương, 260 điều.

Cùng với Luật, Chính phủ đã ban hành hệ thống Nghị định hướng dẫn đồng bộ, bao gồm: Nghị định số 102/2024/NĐ-CP (quy định chi tiết thi hành), Nghị định số 103/2024/NĐ-CP (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất), Nghị định số 104/2024/NĐ-CP (Quỹ phát triển đất), Nghị định số 112/2024/NĐ-CP (xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai)… tạo thành một khung pháp lý đồng bộ, ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động của doanh nghiệp trong lĩnh vực xây dựng, bất động sản và đầu tư.

Dưới đây là những điểm mới quan trọng nhất mà doanh nghiệp cần nắm vững.

I. Mở rộng quyền tiếp cận đất đai cho nhà đầu tư

1. Mở rộng đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

Luật Đất đai 2024 đã mở rộng phạm vi các trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu. Cụ thể:

• Đấu giá quyền sử dụng đất: Áp dụng cho các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị, dự án thương mại dịch vụ, không phân biệt nguồn gốc đất.

• Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư: Áp dụng cho các dự án có sử dụng đất, tạo cơ chế cạnh tranh công khai, minh bạch.

Tác động: Doanh nghiệp có thêm cơ hội tiếp cận đất đai một cách minh bạch, giảm thiểu tình trạng “xin – cho”, nhưng đồng thời cũng đối mặt với áp lực cạnh tranh cao hơn trong các cuộc đấu giá.

2. Nhà đầu tư nước ngoài được thuê đất trả tiền hàng năm

Luật mới cho phép tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) được thuê đất trả tiền hàng năm thay vì chỉ được thuê trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê như trước đây. Điều này giúp doanh nghiệp FDI giảm áp lực tài chính ban đầu, tạo thuận lợi cho đầu tư dài hạn.

II. Bảng giá đất và định giá đất – Thay đổi căn bản

1. Bỏ khung giá đất – Chuyển sang bảng giá đất cập nhật hàng năm

Đây là một trong những thay đổi quan trọng nhất. Luật Đất đai 2024 bãi bỏ khung giá đất của Chính phủ (vốn tồn tại từ Luật 2013), thay vào đó:

• UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất mới áp dụng từ 01/01/2026
• Bảng giá được cập nhật, điều chỉnh hàng năm (thay vì 5 năm/lần)
• Giá đất trong bảng giá phải tiệm cận giá thị trường

Tác động đến doanh nghiệp:
– Chi phí tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự kiến tăng đáng kể (một số khu vực có thể tăng 3-5 lần)
– Tăng tính minh bạch, dễ dự báo hơn cho nhà đầu tư
– Doanh nghiệp cần tính toán lại phương án tài chính cho các dự án đang và sắp triển khai

2. Phương pháp định giá đất cụ thể hóa

Luật quy định rõ 4 phương pháp định giá đất:
1. Phương pháp so sánh trực tiếp
2. Phương pháp thu nhập
3. Phương pháp thặng dư
4. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Điều kiện áp dụng từng phương pháp được quy định chi tiết, giúp giảm thiểu tranh chấp và khiếu kiện về giá đất.

III. Giao đất, cho thuê đất – Quy trình và điều kiện mới

1. Điều kiện giao đất làm dự án nhà ở thương mại

Luật Đất đai 2024 mở rộng điều kiện cho nhà đầu tư được giao đất thực hiện dự án nhà ở thương mại. Cụ thể, nhà đầu tư được giao đất nếu:

• Đáp ứng điều kiện về năng lực tài chính, kỹ thuật
• Được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500
• Dự án phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

2. Các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội

Luật quy định rõ 32 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, bao gồm:

• Xây dựng công trình giao thông, thủy lợi, năng lượng
• Xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn
• Khu sản xuất, kinh doanh tập trung
• Dự án nhà ở thương mại, khu đô thị (điều kiện chặt chẽ hơn)

Tác động: Doanh nghiệp cần nắm rõ dự án của mình thuộc diện nào để xác định đúng quy trình và quyền lợi.

IV. Sử dụng đất đa mục đích – Linh hoạt hơn cho doanh nghiệp

1. Đất nông nghiệp kết hợp thương mại dịch vụ

Luật cho phép sử dụng đất nông nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng trọt… mà không phải chuyển mục đích sử dụng đất. Đây là cơ hội lớn cho các mô hình:

• Du lịch nông nghiệp (farmstay, glamping)
• Nông nghiệp công nghệ cao kết hợp tham quan
• Khu nghỉ dưỡng sinh thái

2. Đất ở kết hợp thương mại dịch vụ

Nhà đầu tư được phép sử dụng một phần diện tích đất ở để kinh doanh dịch vụ thương mại (văn phòng, cửa hàng, dịch vụ…) trong giới hạn quy định, tạo thêm nguồn thu và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

V. Chính sách tài chính về đất đai

1. Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Luật bổ sung các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất:

• Dự án đầu tư tại địa bàn khó khăn, đặc biệt khó khăn
• Dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân
• Dự án sử dụng công nghệ cao, thân thiện môi trường
• Dự án đầu tư vào nông nghiệp, nông thôn
• Dự án di dời cơ sở sản xuất ra khỏi nội đô

2. Tiền thuê đất trả hàng năm: Ổn định chu kỳ 5 năm

Đối với thuê đất trả tiền hàng năm, đơn giá thuê đất được ổn định chu kỳ 5 năm (thay vì điều chỉnh hàng năm theo biến động giá), giúp doanh nghiệp chủ động trong kế hoạch tài chính.

3. Nợ tiền sử dụng đất

Luật quy định cơ chế cho phép nợ tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở, tái định cư, tạo điều kiện cho người dân nhưng cũng gián tiếp ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.

VI. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ)

1. Mở rộng đối tượng được cấp Sổ đỏ

Luật Đất đai 2024 mở rộng các trường hợp được cấp Sổ đỏ, bao gồm:

• Đất không có giấy tờ nhưng sử dụng ổn định trước 01/07/2014
• Đất có vi phạm nhưng đã được xử lý
• Đất do nhận chuyển nhượng bằng giấy tờ viết tay trước 01/08/2024

2. Sổ đỏ điện tử

Luật cho phép cấp Sổ đỏ điện tử (song song với Sổ đỏ giấy), tạo thuận lợi cho giao dịch điện tử và giảm thiểu gian lận.

VII. Giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm

1. Cơ chế giải quyết tranh chấp

Luật quy định rõ hơn về thẩm quyền và trình tự giải quyết tranh chấp đất đai:
– Tranh chấp có Sổ đỏ: Tòa án giải quyết
– Tranh chấp không có Sổ đỏ: Có thể lựa chọn UBND hoặc Tòa án
– Khuyến khích hòa giải tại cơ sở trước khi khởi kiện

2. Xử lý dự án chậm tiến độ

Luật tăng cường chế tài đối với các dự án chậm tiến độ, không đưa đất vào sử dụng:
– Gia hạn tối đa 24 tháng
– Quá thời hạn, Nhà nước thu hồi đất không bồi thường
– Công khai danh sách dự án chậm tiến độ

VIII. Những việc doanh nghiệp cần làm ngay

1. Rà soát pháp lý các dự án hiện hữu

• Kiểm tra các dự án có bị ảnh hưởng bởi quy định mới về giá đất, thời hạn sử dụng đất
• Rà soát các dự án chậm tiến độ, có nguy cơ bị thu hồi
• Cập nhật các ưu đãi mới về thuế, tiền thuê đất

2. Cập nhật chiến lược đầu tư

• Đánh giá tác động của bảng giá đất mới (từ 2026) đến phương án tài chính
• Tận dụng cơ chế đấu giá, đấu thầu để tiếp cận quỹ đất mới
• Nghiên cứu mô hình sử dụng đất đa mục đích

3. Hoàn thiện hồ sơ pháp lý

• Khẩn trương hoàn thiện thủ tục cấp Sổ đỏ cho các dự án đủ điều kiện
• Chuẩn hóa hồ sơ đất đai để tận dụng cơ chế mới cho đất không giấy tờ
• Số hóa hồ sơ đất đai, sẵn sàng cho Sổ đỏ điện tử

4. Đào tạo và tư vấn

• Tổ chức đào tạo nội bộ về Luật Đất đai 2024
• Làm việc với đơn vị tư vấn pháp lý chuyên nghiệp
• Theo dõi các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành

IX. Tổng kết: 5 điểm mới quan trọng nhất

Kết luận

Luật Đất đai 2024 là một bước tiến lớn trong việc hoàn thiện thể chế về đất đai tại Việt Nam. Đối với doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản, việc nắm vững và thích ứng nhanh với những thay đổi này không chỉ giúp tuân thủ pháp luật mà còn tạo ra lợi thế cạnh tranh đáng kể.

Lưu ý quan trọng: Bài viết chỉ mang tính tổng hợp và tham khảo. Doanh nghiệp cần tham vấn chuyên gia pháp lý cho từng trường hợp cụ thể.

Bài viết thuộc chuyên mục Tin tức — Nexholding. Nội dung mang tính tham khảo, được tổng hợp từ Luật Đất đai 2024 và các Nghị định hướng dẫn thi hành. Vui lòng tham vấn chuyên gia pháp lý cho từng trường hợp cụ thể.